Năm 2016, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) tiết lộ đang hạn chế kế hoạch mua thêm dự án vì những lo ngại thắt chặt tín dụng. Nhưng thị trường M&A vẫn tăng nhiệt theo một hình thức khác là liên doanh liên kết và hợp tác từng phần hoặc toàn diện.
Ngày 19/3 vừa qua, Công ty CP phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House) đã hoàn tất thủ tục ký kết hợp tác cùng lúc với Công ty CP Ngoại thương và Phát triển đầu tư TP HCM (Fideco), Công ty CP Dệt may Liên Phương và quỹ đầu tư Pavo Capital (Anh).
Với 2 đối tác trong nước, Thuduc House bất ngờ gia tăng thêm 6 dự án căn hộ, khu đô thị, cao ốc văn phòng, khu dân cư tại Nha Trang, Tp.HCM, Nam Định vào danh mục đầu tư tới với quy mô quỹ đất lên đến 56 ha. Còn quỹ đầu tư đến từ Anh đóng vai trò hỗ trợ Thuduc House cùng các đối tác giải quyết nhu cầu vốn lớn và dài hạn cho các dự án này. Việc "bắt tay" ba bên đã giúp doanh nghiệp bành trướng quỹ đất với tốc độ cực nhanh so với cách làm truyền thống (phải mất tối thiểu 3-5 năm với nguồn vốn lớn mới chuẩn bị được quỹ đất khủng này).
Trong dịp gặp gỡ nhà đầu tư giữa tháng 3/2016, ông Lê Quốc Bình, Tổng giám đốc Công ty đầu tư hạ tầng kỹ thuật Tp.HCM (CII) tiết lộ, hiện doanh nghiệp đang lên kế hoạch thành lập công ty BĐS với quỹ đất là 3 dự án có vị trí đắc địa tại Tp.HCM. Cùng với đó, doanh nghiệp xúc tiến phương án tiếp cận Công ty Năm Bảy Bảy (doanh nghiệp BĐS có quỹ đất dồi dào), nhằm tận dụng thế mạnh của đối tác để đi chặng đường dài hơi. Hiện CII chọn cách tiếp cận với cổ đông nước ngoài nắm giữ cổ phần Năm Bảy Bảy để mua thỏa thuận lô lớn.
Ngày 6/3 vừa qua, một tay chơi mới còn non trẻ và thiếu quỹ đất phát triển BĐS là Công ty An Gia Investment cùng đối tác Creed Group (Nhật) đã rót 250 triệu USD vào dự án nhà ở tại quận 7, Tp.HCM có tổng diện tích khoảng 11,25 ha. Được biết, dòng tiền này tương đương 50% vốn đầu tư của dự án. Đây là lần thứ 3 An Gia vận dụng đòn bẩy từ quỹ đầu tư để xâm nhập thị trường và tiếp cận quỹ đất lớn của đối tác, để từ đó có cơ hội trực tiếp phát triển dự án.
Cuộc đua bành trướng quỹ đất của các doanh nghiệp
BĐS đang "tăng nhiệt". Ảnh: Lucas Nguyễn
Được biết tới là một đại gia địa ốc sở hữu quỹ đất lớn hơn trăm ha tại Sài Gòn với đầy tham vọng bành trướng quỹ đất, Công ty Khang Điền cũng chọn con đường ngắn nhất là thâu tóm cổ phần của đối tác. Cuối năm ngoái, Khang Điền mua thỏa thuận 32 triệu cổ phiếu của Công ty CP đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCI), nâng tỷ lệ sở hữu lên mức 57,31% và mở đường cho chiến lược tăng quy mô quỹ đất.
Hiện tại, BCI đang nắm quỹ đất lớn nhất nhì Tp.HCM với 24 dự án đang triển khai, tổng diện tích gần 400 ha tập trung chủ yếu ở Bình Chánh và Bình Tân. Lãnh đạo Công ty Khang Điền cũng xác định rõ chiến lược từng bước mở rộng quỹ đất, đầu tư các dự án mới về khu vực Tây Nam Sài Gòn ở phân khúc chung cư, nhà thấp tầng, BĐS thương mại và khu công nghiệp.
Đối với khối ngoại, việc trực tiếp chuẩn bị quỹ đất để phát triển BĐS càng khó khăn do sự khác biệt về pháp lý. Những nhà đầu tư quốc tế đã tiếp cận quỹ đất tại Việt Nam thông qua việc mua cổ phần của doanh nghiệp trong nước. Ngày 2/3, Công ty TNHH Keppel Land (Singapore) đã ký kết thỏa thuận đầu tư có điều kiện để nắm giữ 40% cổ phần tại Công ty TNHH Empire City (chủ đầu tư một dự án cao tầng tại Thủ Thiêm). Theo tiết lộ của Keppel, giá trị giao dịch là 93,9 triệu USD.
Động thái mua cổ phần này cho thấy, Keppel Land có cơ hội tham gia phát triển một dự án có vị trí đắc địa ven sông với diện tích 14,6 ha tại khu Đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2, Tp.HCM. Hình thức này cũng được doanh nghiệp đến từ Singapore thường xuyên áp dụng để tiếp cận quỹ đất sạch phát triển BĐS tại Việt Nam.
Ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield đánh giá, thị trường BĐS Việt Nam đang được đánh giá cực kỳ hấp dẫn không chỉ đối với nhà đầu tư trong nước mà cả với khối ngoại. Trong năm 2016, nhu cầu đầu tư sẽ tiếp tục gia tăng và có sẵn quỹ đất sạch là nắm được nhiều lợi thế.
Theo ông Alex Crane, thách thức lớn nhất cho các nhà đầu tư phát triển BĐS nước ngoài đó là dù cho vốn của họ có lớn đến đâu đi chăng nữa, thì vấn đề quan trọng nhất chính là việc tiếp cận quỹ đất. Các quỹ đất lớn hiện nay thường do các công ty Việt Nam nắm giữ. Vì vậy, có thể kỳ vọng xu hướng liên doanh giữa các công ty trong nước và khối ngoại được đẩy mạnh trong thời gian tới. Trên cơ sở đó, các nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp cận quỹ đất nhanh hơn để phát triển dự án.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM nhận xét, liên kết và hợp tác toàn phần hoặc từng phần để tận dụng lợi thế của nhau (đặc biệt lợi thế quỹ đất lớn nhất) là xu thế tích cực, giúp hỗ trợ đắc lực cho sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.
Theo nhận định của ông Châu, việc hợp tác trong lĩnh vực BĐS đòi hỏi tính minh bạch rất cao, tương đồng về chiến lược cũng như các bên cần có tầm nhìn nhất quán. Vì vậy, các doanh nghiệp trong và ngoài nước liên kết lại không thuần túy vì mục tiêu quỹ đất mà còn nâng bước nhau lên tầm cao mới.
Một chuyên gia có 15 năm quan sát thị trường BĐS dự báo rằng, cuộc chiến sống còn giữa các doanh nghiệp BĐS trong thời gian tới nằm ở quỹ đất. Quỹ đất tốt (vị trí đẹp, hạ tầng đồng bộ, giá trị cao) đồng nghĩa với cơ hội thắng rất lớn. Trái lại, nếu không có quỹ đất hoặc nguồn lực này cạn kiệt sẽ làm suy giảm khả năng cạnh tranh cũng như vuột cơ hội tăng trưởng của doanh nghiệp. Đây là lý do lý giải vì sao các doanh nghiệp đang tăng tốc liên kết, hợp tác nhằm tranh thủ quỹ đất của nhau.
Nhưng theo chuyên gia này, đây cũng là con dao hai lưỡi. Bởi sở hữu quỹ đất lớn phải đi kèm với năng lực triển khai nhanh, hiệu quả, giúp nguồn vốn nằm trong đất được luân chuyển. Nếu ôm quỹ đất không làm gì sẽ đẩy chi phí lên cao, thậm chí có thể khiến doanh nghiệp khó khăn và mất thanh khoản.
